Entender las opciones hipotecarias para financiar la vivienda habitual

La compra de la vivienda habitual es una de las operaciones financieras más importantes para muchas personas, sobre todo en España, donde la propiedad representa el 78%, frente al alquiler (14,9%) y la cesión u otras formas (7%). Dado el volumen de la inversión, la mayoría de los compradores decide financiarse a través de un préstamo hipotecario, actividad que está creciendo con fuerza: en mayo, el número de hipotecas sobre vivienda registradas aumentó un 34% interanual y un 12% respecto a abril, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Dada la importancia de la inversión, es fundamental tomar decisiones contrastadas y entender los términos de las ofertas bancarias antes de hacerlo. El comprador que busca una hipoteca suele enfrentarse a numerosas dudas: ¿qué diferencia hay entre TIN y TAE?, ¿cuáles son los gastos más habituales en la compraventa y el préstamo?, ¿qué importe máximo me financiará el banco?, ¿cuáles son las ventajas e inconvenientes de una hipoteca a tipo fijo, variable o mixto?, etc.

Antes de abordar estas cuestiones, vamos a analizar las circunstancias del mercado para entender mejor las alternativas que nos presentan las entidades financieras:

1-Tipos de interés en mínimos históricos: es importante diferenciar entre los dos tipos de interés que vemos en las noticias habitualmente: el oficial de la zona euro y el Euribor. El Banco Central Europeo (BCE) emite el dinero que hay en circulación en la zona euro a un precio (tipo de interés oficial) y, posteriormente, los bancos, en función de sus excedentes o déficits liquidez, se prestan el dinero entre ellos a otro precio denominado Euribor. La mayoría de hipotecas a tipo variable en España (93,8%) están referenciadas a este último, es decir, el comprador paga el Euribor más un diferencial que remunera al banco.

La evolución del Euribor depende, en gran medida, del tipo establecido por el BCE y su evolución será muy similar (en otro artículo veremos cómo se calcula). Como consecuencia de la política fiscal llevada a cabo por el BCE, el precio del dinero en la zona euro nunca ha estado tan barato y parece que se mantendrán en niveles cercanos a cero durante un tiempo prolongado. El Euribor entró en terreno negativo en febrero de 2016 (algo que no había ocurrido nunca) y el pasado julio cerró en -0,056%. El siguiente gráfico representa su evolución desde el 2000, que pone de relieve que el entorno actual de tipos es anómalo y, por tanto, no es descartable que vuelvan a terreno positivo en el medio plazo.

2-Aumento de la oferta de hipotecas a tipo fijo: en mayo, el 19,6% de las hipotecas se constituyeron a tipo fijo, casi el triple que las registradas un año antes (7,2%). ¿A qué se debe este incremento? Principalmente, al bajo nivel de los tipos de interés. Si pensamos que se incrementarán en el medio y largo plazo, lo mejor será aprovechar los actuales y así asegurarnos pagar un tipo fijo durante toda la vida del préstamo.

¿A quién beneficia una hipoteca a tipo fijo? A primera vista, tanto deudor como banco ganan. El primero se asegura que tendrá la misma cuota durante todo el plazo y el segundo consigue unos ingresos mínimos desde el inicio de la financiación.

Sin embargo, es importante estudiar cada caso concreto antes de tomar una decisión, para evitar pagar intereses innecesarios si los tipos se mantuviesen bajos por un plazo prolongado. Como veremos con un ejemplo más adelante, si no se incrementan de forma pronunciada en el largo plazo, el deudor pagaría una cantidad elevada de intereses desde el primer momento y no se beneficiaría del bajo nivel de los tipos actuales.

Conceptos básicos para entender la oferta hipotecaria

Vamos a explicar los conceptos más relevantes a través de un ejemplo sencillo. Gonzalo tiene 40 años y quiere comprar una vivienda (será la habitual) por 300.000 euros; para ello, quiere solicitar una hipoteca a 20 años. Después de ver infinidad de ofertas, las  que le parecen más ventajosas son:

• Hipoteca a tipo fijo: TIN=2,5%; TAE=2,89%.
• Hipoteca a tipo mixto: los diez primeros años a tipo fijo con un TIN de 2,10% y los diez últimos a tipo variable, de Euribor + 1,25%.
• Hipoteca a tipo variable: Euribor + 1,15%; TIN=1,15%; TAE=1,49%.

¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE? 

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el interés propiamente dicho, es decir, el coste que el deudor tendrá que pagar por recibir el préstamo.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste efectivo del préstamo y tiene en cuenta, además del interés aplicado al préstamo (TIN), el plazo de la operación y otras comisiones y gastos asociados directamente al mismo.

Según el análisis realizado sobre la oferta de préstamos actual, las comisiones y gastos más habituales incluidos en el cálculo de la TAE son: costes de tasación, gastos de gestoría, Actos Jurídicos Documentados (AJD), gastos del registro de la propiedad, seguro multirriesgo hogar, seguro de vida, comisión de apertura, etc.

Como vemos, además del interés de la hipoteca, existen otros muchos gastos que debemos tener en cuenta cuando contratamos estos préstamos. Algunos cubren los costes del trámite de la hipoteca (tasación, gestoría, impuestos, registro de la propiedad, notario…) y otros están destinados a remunerar al banco (comisión de apertura y contratación de servicios adicionales).

Gastos más habituales

Además de los intereses del préstamo, el deudor tiene que hacer frente a los gastos de la formalización del contrato de préstamo hipotecario y a los del contrato de compraventa. Estos suelen representar entre un 10% y un 15% del importe de la compra. Los conceptos más habituales a los que se enfrentará el comprador son los siguientes: tasación, registro de la propiedad, notaría, gestoría, AJD/ITP e IVA.

Volviendo al ejemplo de Gonzalo, estos gastos serán de 40.000 euros aproximadamente.

¿Qué importe máximo me financiará el banco?

La mayoría de los bancos ofrece, según el análisis de las principales ofertas de las entidades, como máximo el 80% del menor de estos dos valores: tasación y compraventa del inmueble (en el caso de la segunda vivienda, el límite suele ser del 60%).

Así, a Gonzalo el banco concederá un préstamo de 240.000 euros, es decir, el 80% del valor del inmueble, tasado en 300.000.

Para que Gonzalo pueda comprar su vivienda, deberá tener ahorrado unos 100.000 euros para afrontar los gastos que acabamos de ver:

-Pago en concepto de entrada: 60.000 euros (300.000 – 240.000).

-Gastos inherentes a la formalización de la compraventa y constitución del préstamo hipotecario: 40.000 euros.

Tipo fijo, variable o mixto: ventajas e inconvenientes  

Cada opción tiene una serie de ventajas e inconvenientes. Vamos a verlo:

Si opta por una hipoteca a tipo fijo a 20 años, en total pagará unos intereses de 67.906 euros aproximadamente (para simplificar el cálculo, no se ha calculado el valor actual de los intereses). El aspecto positivo es que Gonzalo sabrá con certeza cuál será la cuota de su hipoteca en el futuro y así no sufrirá un incremento de esta si se produjese una subida de tipos.

La parte negativa es que Gonzalo pagará los primeros años unos intereses considerablemente más elevados que con una hipoteca a tipo variable (Euribor + 1,15%). Para hacernos una idea, los cinco primeros años, Gonzalo pagaría unos 23.000 euros de intereses, mientras que con una hipoteca a tipo variable y los tipos se mantuviesen cercanos a cero durante dicho periodo, los intereses serían casi la mitad (12.550 euros).

En el caso de una hipoteca a tipo mixto (10 años fijo al 2,1% y 10 años variable a Euribor + 1,25%), Gonzalo se aseguraría pagar la misma cuota durante los 10 primeros años y posteriormente esta quedaría sujeta a la evolución del Euribor. Si no esperamos que los tipos suban en el corto y medio plazo, no interesa pagar más intereses al comienzo del préstamo y depender del Euribor el resto del periodo. Dado que la mayor incertidumbre se encuentra en el largo plazo, esta opción es la menos atractiva para nuestro cliente: no se cubriría ante una subida de tipos en el largo plazo y, sin embargo, pagaría más al inicio del préstamo.

Nos hemos preguntado cuánto tendría que subir el Euribor de media desde el año 11 hasta el año 20 para pagar los mismos intereses que en el caso de la hipoteca a tipo fijo (67.906 euros).  Es decir, si Gonzalo paga intereses del 2,1% durante los 10 primeros años, sabiendo que la segunda mitad del préstamo pagará Euribor + 1,25%, para igualar los intereses pagados al banco, el Euribor tendría alcanzar una media del 2,31% durante dicho plazo.

Por último, en el supuesto de la hipoteca a tipo variable (Euribor+1,15%), hemos desarrollado el mismo ejercicio y nos hemos preguntado hasta qué nivel tendría que subir el Euribor de media desde el año 6 hasta el 20 para igualar el pago de intereses con la hipoteca a tipo fijo: debería alcanzar una media del 2,22%. Es importante aclarar que no hemos tenido en cuenta los veinte años del préstamo haciendo una hipótesis de tipos cercanos a cero durante los próximos cinco años.

En conclusión, es muy importante analizar todos los escenarios antes de tomar una decisión de estas características porque, como hemos visto no hay una respuesta única, sino que dependerá de las circunstancias personales del cliente. Para ello, recomendamos ponerse en manos de especialistas que le ayuden a analizar cada uno de los escenarios de manera independiente. El Financial Life Planning le ayudará a tomar decisiones contrastadas y alcanzar una visión global sobre sus finanzas para ayudarle a alcanzar sus objetivos vitales.