Vivienda: ¿comprar o alquilar?

En España la mayoría de la gente opta por comprar la vivienda habitual y, aunque el alquiler ha ido ganando algo de terreno, todavía representa un porcentaje muy reducido (según datos del Banco de España, el 78% de los españoles tiene la vivienda habitual en propiedad, mientras que el régimen de alquiler representa el 14,9%). Pero, ¿realmente nos conviene más la adquisición que el arrendamiento?

La decisión depende de muchos factores. Sin embargo, con frecuencia nos fijamos solo en aquellos que corroboran que la mejor opción es la que nosotros queremos. Dado que a lo largo de nuestra vida vamos a atravesar distintos ciclos económicos y pasaremos por diferentes momentos vitales, hay que valorar bien las opciones, dado que lo que hoy resulta más conveniente, puede no serlo en el futuro.

¿Qué factores debemos analizar?

Alquiler

Lo primero es determinar los costes: cuál sería el alquiler de una vivienda equivalente a la que queremos comprar. En el alquiler, los gastos de comunidad, IBI, derramas y demás corren a cargo del dueño de la vivienda. Y conviene tener en cuenta que, al no invertir en el mercado inmobiliario, perderemos la posible revalorización del inmueble durante los años en los que este es nuestra vivienda habitual.

Por otra parte, con el arrendamiento nos ahorramos los impuestos y los intereses del préstamo. Además, debemos tener en cuenta que los gastos asociados a la compra suelen ser del 8-10% del valor del inmueble, que no se desembolsan cuando se alquila. Un dinero que podemos invertir en los mercados financieros para buscar rentabilidad.

Otros factores que deberíamos considerar es que cuando estamos de alquiler, es más sencillo y rápido mudarse a otra vivienda en caso de necesidad (si nuestros ingresos se reducen, si debemos cambiar de ciudad, etc.

Compra

En lo que se refiere a los gastos, el coste de una vivienda en propiedad no se limita al IBI, la tasa de basuras, los seguros, la cuota de la hipoteca (si hemos solicitado financiación) y las derramas, como veíamos. Sino que también requiere inversión en mantenimiento.

Cuando invertimos en una vivienda debemos considerar el coste de oportunidad: los inmuebles son activos poco líquidos y el dinero que gastamos en ellos no lo podemos destinar a otros activos financieros. Por eso, hay que calcular cuánta rentabilidad nos dan uno y otros. Y cambiar de casa cuando esta es comprada, como acabamos de ver, lleva asociados unos gastos.

Finalmente, en los últimos años hemos podido ver la iliquidez del mercado inmobiliario. Si en un momento dado necesitamos hacer liquidez, puede que incluso bajando el precio de la vivienda no seamos capaces de venderla. El mercado financiero sin embargo es mucho más líquido, pudiendo deshacer las posiciones rápidamente.

La mejor opción dependerá en cada caso, como siempre decimos. De nuestra situación financiera actual y de la previsión de ingresos y gastos futuros, de nuestros deseos y necesidades.

Para valorar el nuestro lo mejor es comparar el coste de cada una de las opciones –teniendo en cuenta los gastos que hemos visto en la compra-, valorar el coste de oportunidad de invertir el dinero en la vivienda en lugar de hacerlo en otro activo, cuantificar los impuestos en cada caso y calcular la revalorización del inmueble, teniendo en cuenta lo que gastaremos en mantenimiento y renovación cuando sea necesario. Por todo ello, recomendamos que incluya este objetivo en su plan financiero y se deje aconsejar por un profesional.