Socimi: invertir en ‘ladrillo’ de forma profesionalizada
Los españoles invertimos, históricamente, mucho dinero en ‘ladrillo’. Tradicionalmente, lo hemos hecho comprando directamente los inmuebles, para vivir, la segunda residencia, para alquilar… Sin embargo, hay otras opciones con ventajas interesantes para los inversores, especialmente pequeños y medianos.
Empecemos por el contexto. El porcentaje de población con vivienda en propiedad en España se ha reducido ligeramente desde 2009, cuando estaba en el 79,6%, pero sigue siendo una tasa bastante elevada, el 75,8%. Una cifra que supera la media europea, que está ligeramente por debajo del 70%, según datos de Eurostat. En Alemania o Austria, el porcentaje de propietarios se sitúa en torno al 50-55%.
Pero, como decíamos, para tener exposición al sector inmobiliario no es necesario tener que desembolsar una cantidad elevada de dinero para comprar un único inmueble. Y conviene valorarlas cuando diseñemos nuestro plan financiero, porque comprar una vivienda, con o sin hipoteca, tiene un coste de oportunidad, se trata de una decisión muy relevante por la cuantía que supone y no nos permite diversificar.
Una opción que nos permite invertir en inmobiliario desde cantidades más reducidas y con mayor exposición es a través de fondos de inversión que apuestan por empresas cotizadas de este sector (constructoras, inmobiliarias, hoteles, etc.).
Una década de socimis
Y, en la última década, con la entrada en vigor de la legislación sobre las socimis, se ha abierto también la opción de invertir directamente en propiedades, de forma diversificada y con gestión profesional, con el objetivo de percibir una renta en forma de dividendo. Hay más de 100 socimis españolas, que cotizan en el en el Ibex, el Continuo, en BME Growth, en Euronext Acces o en Portfolio.
Las socimis, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, acaban de celebrar su décimo aniversario: la ley es de octubre de 2009, pero no nacieron las primeras sociedades hasta 2012, tras la modificación de la norma ese año. Se trataba de una figura nueva en España, pero en otros mercados, como el estadounidense, ya existía desde la década de 1960 (los REIT, Real Estate Investment Trust). La idea era adaptar estas sociedades a nuestro mercado para dinamizar la inversión en un sector muy relevante para la economía española.
El texto legal de 2009 explicaba que “el mercado inmobiliario es uno de los más desarrollados y maduros de las economías occidentales, y demanda con más intensidad medidas que permitan, en la medida de lo posible, proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias, al ser este un mercado que participa en el Producto Interior Bruto de las economías avanzadas en un porcentaje alrededor del 10%, si bien en España ese porcentaje se incrementa hasta cerca del 16%”.
Las socimis están orientadas al mercado del alquiler: son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como activos comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros, como se indica en el texto publicado en el BOE.
Estas sociedades tienen un régimen fiscal especial y están sujetas a una serie de condiciones. Se crearon para hacer asequible al pequeño y mediano accionista la inversión en activos inmobiliarios de forma profesional, con una cartera de activos diversificada, con un reparto de dividendos concreto. De hecho, uno de los requisitos específicos para este tipo de sociedades es que tienen que repartir el 80%, aunque la mayoría de estas sociedades reparte el 100% del beneficio cada año.
En resumen, la ventaja de tener exposición al ‘ladrillo’ a través de un vehículo como una socimi es que, desde importes bajos y sin endeudarse, se puede tener una cartera diversificada geográficamente, por tipología de inmuebles, de inquilinos, y con una gestión profesional que permite optimizar los recursos y aspirar a mejores rentabilidades reales que comprando directamente.