¿Compro o alquilo vivienda habitual?
Artículo originalmente publicado en nuestro blog “Eres tú, no tu dinero” de Cinco Días.
Cada vez más los clientes nos preguntan… “Ante la caída de precios en el sector inmobiliario ¿no me interesaría comprar una vivienda habitual? ¿Qué es mejor, comprar o alquilar la vivienda habitual?” Y esa la pregunta del millón… La decisión depende de muchos factores pero, normalmente, sólo nos fijamos en unos cuantos. En concreto, aquellos que corroboran que la mejor decisión es la que nosotros queremos. En algunos casos somos muy radicales en las decisiones que tomamos: invertimos en función de si la inversión inmobiliaria está o no está de moda.
Creemos que es muy importante detenerse y analizar cuál es nuestro plan vital antes de tomar una decisión para valorar no sólo los factores financieros sino también los personales. A lo largo de nuestra vida pasaremos por diferentes momentos del ciclo económico y de nuestro propio ciclo personal, por lo que la decisión que hoy en día es más adecuada (comprar vs alquilar) no tiene por qué ser la decisión más adecuada dentro de unos años.
A continuación explicamos los factores que creemos más importantes a la hora de tomar la decisión.
Comprar
a. Costes:
Coste de mantenimiento de la vivienda: Antes de realizar la compra de una vivienda debemos de valorar los gastos de la misma. No sólo los gastos de comunidad, sino también el IBI, la tasa de basuras, los seguros, la cuota de la hipoteca (en caso de comprar con financiación) y las posibles derramas que nos podamos encontrar.
Al invertir en una vivienda, dejamos de invertir en otros activos y por ellos debemos incluir en nuestra valoración la rentabilidad que dejamos de obtener por invertir nuestro patrimonio en la vivienda en vez de hacerlo en el mercado financiero (rentabilidad de la entrada y de los gastos asociados a la compra en el mercado financiero). Como mínimo, este coste llamado de oportunidad, será la rentabilidad del activo libre de riesgo (letra del tesoro).
b. Ahorro:
Beneficios fiscales: Habría que cuantificar los beneficios fiscales a los que tenemos derecho al comprar una vivienda, pese a que, desde enero de 2013, se ha eliminado la deducción por inversión en vivienda habitual.
c. Otros factores a considerar:
Muchas veces no pensamos en que la casa que necesitamos con 25 años (en la mayoría de los casos sin hijos), nada tiene que ver con la casa que necesitamos con 50 (cuando tenemos hijos dependientes) o con 70 años (cuando nuestros hijos ya se han independizado). Sin embargo, no debemos olvidar los impuestos y otros gastos en los que incurrimos cada vez que compramos (IVA o ITP, notario, registro) o vendemos (IRPF, Plusvalía Municipal) una vivienda.
Iliquidez del mercado inmobiliario: En los últimos años hemos podido ver la iliquidez del mercado inmobiliario. Si en un momento dado necesitamos liquidez, puede que incluso bajando el precio de la vivienda no seamos capaces de venderla. El mercado financiero sin embargo es mucho más líquido, pudiendo deshacer las posiciones rápidamente.
Alquilar
a. Costes:
Coste del alquiler: el coste que tendría el alquiler de una vivienda equivalente a la que te gustaría adquirir. En este caso, los gastos de comunidad, IBI, derramas y demás corren a cargo del dueño de la vivienda.
Al no invertir en el mercado inmobiliario, pierdes la posible revalorización del inmueble durante los años en los que dicho inmueble es tu vivienda habitual.
b. Ahorro:
El alquilar en lugar de comprar, hace que el ahorro de impuestos y de intereses por no haber comprado la vivienda pueda ser invertido en el mercado financiero en busca de cierta rentabilidad.
c. Otros factores a considerar:
Normalmente pensamos que alquilar es tirar el dinero, aunque no siempre es así. El alquiler da la libertad de cambiarte de vivienda o de mudarte de una ciudad a otra con muchas menos implicaciones que en el caso de que la vivienda fuese comprada.
Después de valorar estos factores, ¿qué es mejor? ¿comprar o alquilar? En el libro de Marcelo Elbaum “Hombre rico, hombre pobre. Cómo multiplicar tu dinero en época de crisis” se explica entre otros este tema.
Para determinar cuál de las opciones es mejor, se recomienda lo siguiente:
1. Comparar los costes anuales de comprar vs alquilar.
2. Calcular la ganancia perdida por haber invertido en el mercado inmobiliario la entrada y los impuestos asociados a la compra en lugar de en el mercado financiero.
3. Calcular el ahorro en impuestos en el caso de comprar la vivienda en lugar de alquilarla. En la actualidad, como la deducción por inversión en vivienda habitual ha desaparecido, para nuevas adquisiciones dicho impacto nulo.
4. Calcular la revalorización del inmueble durante los años en los que sea su vivienda habitual. Si la suma de 1 y 2 es mayor que la de 3 y 4, será más beneficioso alquilar. Si por el contrario, la suma de 3 y 4 es superior a 1 y 2, sería más beneficioso comprar.
En el siguiente link del Blog de Carlos Puig Sagi-Vela podréis obtener un Excel para comparar ambas alternativas de acuerdo a las conclusiones del libro anteriormente comentado.
Esperamos que este post os ayude a tomar la decisión correcta valorando todos los factores que entran en la misma, aunque sabemos que muchas veces entra en juego el “corazón” haciendo que nos decantemos por una opción que no siempre tiene porque ser la más “racional”.
Paula Satrústegui, subdirectora de planificación financiera de Abante.
