Visión del mercado inmobiliario | Junio 2024
El aumento de la inflación y la correspondiente subida de los tipos de interés que hemos visto desde el año 2022 han terminado provocando (aunque con cierto retraso) una corrección de precio generalizada en el mercado inmobiliario profesional. A excepción del segmento residencial, el cual ha compensado con fuertes subidas de alquileres el aumento de la rentabilidad exigida por los inversores debido a la preocupante falta de oferta de vivienda en las ciudades con crecimiento poblacional.
¿Por qué ha sucedido esto? El incremento de la inflación ha provocado una subida en el bono a 10 años, la referencia del activo libre de riesgo sobre la que se construye el resto de retornos exigidos a las diferentes inversiones, también a las inmobiliarias. Por ejemplo, para un mismo edificio de oficinas prime en el Paseo de la Castellana, el cual en 2019 se transaccionaba al 3,25% de rentabilidad, hoy un comprador potencial de ese inmueble exige más: un 4,5%. Incluso aunque el alquiler haya subido al actualizar la inflación en el recibo (15%), el precio ha caído un 17%, es el efecto de capitalizar la renta al 4,5% vs. al 3,25%.
Algo parecido ha sucedido en comercial y logístico, menos acusado en este último. En general, las rentas no han aumentado para compensar el efecto de incremento de la rentabilidad exigida y, en algunos segmentos, incluso han caído en términos reales (haciendo más intenso este efecto). En cambio, el mercado residencial de las ciudades con crecimiento poblacional, como comentábamos al inicio, sí ha logrado un crecimiento en el alquiler que ha compensado el aumento de la rentabilidad exigida.
Lo que es común a todo el sector inmobiliario es la reducción, incluso drástica en algunos casos, del volumen de compraventas. Esto es así porque, al precio al que los compradores están dispuestos a comprar, hay menos vendedores dispuestos a ir a la notaría.
Escenario para 2024: valoraciones inmobiliarias atractivas
Con todo lo anterior, nos queda el siguiente escenario: una economía con crecimiento débil que ha logrado con éxito reducir la inflación sin entrar en recesión, pero con un nuevo escenario de tipos que permite volver a las rentabilidades medias históricas en la inversión en alquiler, alejándose de los retornos ridículamente bajos de los años 2019 a 2022. Y, por lo tanto, ofreciendo valor a quienes tengan capacidad de compra.
El aumento de la rentabilidad por alquiler de los diferentes tipos de activos inmobiliarios supone un regreso a la normalidad. Y, por tanto, una oportunidad de inversión. Porque comprar en ubicaciones prime tanto locales comerciales como oficinas con rentabilidades del 3% al 3,5% era una anomalía en términos históricos y acaso un evidente síntoma de un mercado disfuncional, ya que estos años hemos llegado a ver operaciones de inversión en naves logísticas por debajo del 4% de rentabilidad.
En España, la demografía y el crecimiento poblacional son favorables a la inversión en las principales capitales de provincia. Dentro de ellas, primero, Madrid y, después, las ciudades del arco del Mediterráneo, son los polos de atracción del talento y el capital, a bastante distancia del resto. ¿El motivo? Son las ciudades donde se genera el mayor crecimiento económico y, con ello, donde hay más oportunidades de desarrollo profesional, pero son también donde la población encuentra más oportunidades para divertirse en su tiempo libre y formar una familia. Y es en las ciudades con crecimiento poblacional, por lo tanto, donde resulta más atractivo invertir en inmobiliario, especialmente ahora que las nuevas rentabilidades, más altas, ofrecen valor otra vez.
Descarga aquí el informe completo del equipo de Asesoramiento inmobiliario de Abante.