Vivienda habitual e inversión inmobiliaria: una decisión financiera de gran importancia

Comprar una vivienda es una decisión financiera muy importante, dado que el importe que requiere es elevado y porque una vez invertido el dinero en un inmueble es poco líquido. En España, y a pesar de la crisis que hemos vivido en los últimos años, la opción de compra supera con fuerza a la de alquiler en el caso de la vivienda habitual y la inversión en ladrillo sigue resultado atractiva a un importante número de personas, que lo prefieren sobre otros activos financieros.

Aunque la compra de inmuebles se ha reducido, el porcentaje de vivienda habitual en propiedad en 2014 (datos publicados por el Banco de España en 2016) es todavía elevado, del 78%, mientras que el alquiler representa el 14,9% y la cesión u otras formas, el 7%. En 2001 la vivienda en propiedad ascendía al 84,5% y en 2011, al 79,6%. Las cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan un repunte de las hipotecas en 2016, por lo que habrá que esperar aún para saber si continúa la tendencia decreciente o si esta se revierte. Así, en abril de 2016, el número de hipotecas constituidas para la compra de viviendas se incrementó un 24,6% interanual.

En comparación con otros países de Europa, cabe señalar que de la UE-28, el 27,3% de la población reside en una vivienda propia comprada con un préstamo pendiente de pago y un 42,7% lo hacen en vivienda propia sin préstamo ni hipoteca. Siete de cada diez ciudadanos de la UE disponen de vivienda propia y el 19% reside en una de alquiler a precio de mercado, de acuerdo con los datos de Eurostat (de 2013). Según esta estadística, en España el porcentaje de personas con vivienda en propiedad supera el 78%, por encima de la media. En Alemania el porcentaje es del 53,2% y en Francia, del 65%, por ejemplo.

Por otra parte, y respecto al interés o la tendencia generalizada en España a adquirir una vivienda, un informe publicado en junio por Fotocasa pone de manifiesto que el 56% de los españoles que viven de alquiler tiene la intención de comprar en los próximos cuatro años, porcentaje que se incrementa entre los menores de 35 años.

Determinar la vivienda que podemos comprar

Debido a la dimensión económica de esta decisión, es importante tomarla teniendo en cuenta en qué medida va a condicionar el resto de cuestiones financieras y objetivos de nuestro proyecto vital. Así, conviene que nos planteemos, entre otras, las siguientes preguntas: ¿qué patrimonio podemos destinar a este objetivo? ¿Nos interesa financiar parte de la compra? ¿Qué vivienda podemos comprar sin poner en peligro el resto de objetivos vitales? ¿Qué pasa si nuestra capacidad de ahorro disminuye? ¿Podría seguir haciendo frente a la hipoteca si cambio de trabajo?

Veamos esto con un ejemplo. Ignacio quiere comprarse una vivienda y necesita saber si podrá  afrontar una hipoteca de 2.500 euros mensuales a 30 años, así como analizar los diferentes escenarios. Para ello analiza, con la ayuda de su asesor financiero las opciones a  corto plazo, como es determinar qué vivienda puede permitirse hoy, sino también el largo plazo (¿la compra se ajusta a su estructura de ingresos y gastos actuales y futuros?).

A corto plazo debe valorar el importe máximo de la financiación y el coste máximo de la vivienda. Sobre el primero, la cuota no debería superar el 35-40% de los ingresos netos mensuales, de lo contrario podría encontrarse en una situación incómoda ante cualquier imprevisto. Aquí cabe destacar que es importante hacer los cálculos con un tipo medio adecuado. No tendría ningún sentido hacerlo con el euribor a doce meses actual (negativo), ni tampoco con el de noviembre de 2008 (máximos de los últimos años).

Tal y como podemos ver en la siguiente tabla, si estimamos un tipo medio del 4%, el inversor podría aspirar a una hipoteca de 518.761 euros a 30 años.

Respecto al coste de la vivienda, tras la última crisis financiera las entidades conceden las hipotecas con criterios más estrictos, por lo que el importe financiado tiene que ser (en la mayoría de los casos) igual o inferior al 80% del valor de tasación del inmueble. Por lo tanto, teniendo en cuenta que el inversor deberá realizar una entrada del 20% del inmueble (que pagará con el ahorro acumulado), el precio total de compra de la vivienda a la que puede acceder es de 648.451 euros, o superior si tiene ahorro adicional.

Si tenemos en cuenta que los gastos asociados a la compra ascienden al 7-10% del valor del inmueble, el precio de la vivienda debería de ser, como máximo, de 600.418 euros.

Una vez realizado en análisis a corto plazo, hay que estudiar los efectos que la compra puede tener en el largo plazo. El Financial Life Planning, entre otras cosas, le mostrará si los ahorros que tiene y que podrá ir acumulando son suficientes para hacer frente a la hipoteca o en qué situación se encontraría si se quedara sin trabajo.